东莞再推房地产新政：新房调价周期大幅缩短，土拍重回“价高者得”时代
南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道在新房调价周期大幅缩短的同时，土地拍卖最高限价机制也正在“退市”，近日东莞接连推出让房地产回归市场化的举措。根据东莞市住建局11月14日发布的《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》显示，已办理预售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的，自取得预售许可证之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天方可变更，其他事项不变。而此前政策是：已办理预售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自取得预售许可证之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%，满180天方可下浮调整，下浮幅度不限。对比来看，这次新规的重点在于不再对价格有过多限制，让开发商重新拥有“定价权”：即新房定价一个月后，房价可根据项目自身的销售情况调整，上调幅度不超5%；同时新房备案价调价周期缩短至30天，意味着一年内可调价12次，根据市场情况上调或下浮。在业内人士看来，上述新规算得上是一次间接的调控松绑。此前，对新房销售价格备案是管控房价的一个重要手段，本次新房调价周期大幅缩短，将有利于开发商更加灵活定价，促进楼市回归平稳。在推进房价“市场化”之前，东莞的地价也悄然开始“随行就市”，两项举措均是为了适应如今的房地产市场供求关系的变化。11月13日，东莞市公共资源交易平台挂牌一宗位于东莞南城CBD的2023WR010地块，起拍总价为13.9亿元，折合可售楼面价约为2.25万元/平方米，将于12月14日开拍。值得关注的一点是，该地块将按照“价高者得”原则确定竞得入选人。也就是说，这是自2017年实行住宅用地最高限价政策以来，东莞近6年来首次挂牌取消最高限价的住宅用地。事实上，东莞南城CBD核心区域的新房供应一直较为稀缺，该片区内目前唯一在售的新房项目是华润悦府，整体备案价突破6万元/平方米，最新一栋楼栋的整体备案价达到6.7万元/平方米，代表着东莞新房价格的“天花板”水平。此前东莞土拍楼面价最高的是2017年1月出让的东莞凤岗2017WG001地块，由中海以总价292284万元、楼面价26646元/平方米竞得。而此次挂牌的2023WR010地块，挂牌单价约为2.25万元/平方米，由于取消了最高限价，存在刷新东莞“楼面价”新高的预期。市场普遍关心，地价上限取消后会否推高东莞地价，进而推高房价？因为取消地价限价后，意味着新房限价随之“消失”，房地产市场将重回昔日市场化阶段。易居研究院研究总监严跃进分析称，短期来看，取消土地最高价限制对东莞土地市场情绪和房地产市场均将产生一定积极影响。“今年以来东莞豪宅市场走出独立行情，尤其是核心区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对当前‘稳房价’‘稳预期’亦将产生积极带动作用。”事实上，从全国范围来看，已有济南、合肥等多地对土地拍卖相关规则进行了调整，取消了地价限制。这与今年以来全国多地土地市场呈现低温运行的态势不无关系。以东莞土拍市场为例，截至今年上半年，东莞一共挂出5宗地块，同比减少了6宗，其中2宗地块底价成交、1宗流拍；挂牌土地成交总金额约50.7亿元，同比下降约129.3亿元。“各地尤其是一、二线城市土拍规则较复杂，现有规则基本是自市场较热阶段延续执行至今的结果。这种政策在避免土地市场过热、控制房价和市场泡沫方面曾发挥积极作用，但也限制了土地资源真实价值的市场发现机制。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示，东莞土拍最高限价规则“退市”，有助于地价回归市场逻辑，房企在拿地及开发项目时也能够更灵活制定价格，增加土地市场活跃度。在严跃进看来，后续东莞竞配建、竞自持、“摇号”等限制市场活跃度的土拍政策也会阶段性地退出市场。“预计今后东莞将更加充分发挥地价和房价的市场调节作用，进而激活土地和销售市场的活跃度。”
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